Die Zahlen lügen nicht: Im Jahr 2024 muss der französische Immobilienmarkt mit sich verändernden Rahmenbedingungen, schärferen Regeln und einem ALUR-Gesetz umgehen, das weit über die bloße administrative Bürokratie hinausgeht. Seit dem 1. Januar ist es unmöglich, die Neugestaltung der Mietpreisregulierungen und die neue Abnutzungstabelle zu ignorieren, die in jedem Mietvertrag, einschließlich möblierter Wohnungen, unverzichtbar geworden ist. Eigentümergemeinschaften, die älter als 15 Jahre sind, entkommen nicht mehr der Anforderung eines umfassenden technischen Gutachtens, während Verkäufer von Einheiten mit strengeren Sanktionen rechnen müssen, falls Dokumente fehlen.
ALUR-Gesetz 2024: Überblick über die wichtigsten Entwicklungen für Vermieter
2024 ist kein einfaches Jahr: Es ist ein echter Wendepunkt für die Vermieter, deren Alltag durch das ALUR-Gesetz verändert wird. Zahlreiche Städte treten nun in den Geltungsbereich der Regulierung der Mieten in angespannten Zonen ein. Lille, Lyon, Montpellier und andere sind nun betroffen. Für Vermieter bedeutet das, die Mietverträge zu überarbeiten, sich an strenge Obergrenzen anzupassen und mit einem Mietpreisschutz zu arbeiten, der die Erhöhungen bei jeder Verlängerung blockiert.
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Eine weitere bedeutende Neuerung: das umfassende technische Gutachten wird für alle Eigentümergemeinschaften, die älter als fünfzehn Jahre sind, zur Pflicht. Dieses Dokument ist nicht mehr nur ein einfaches Papier, das abgelegt wird, sondern wird zum Kompass für die Planung zukünftiger Arbeiten und zur Antizipation der Energieeffizienz des Gebäudes. Gleiches gilt für möblierte Ferienwohnungen: die Anmeldung im Rathaus, die Registrierungsnummer und die Anpassung an die neuen Anforderungen des Micro-BIC-Regimes sind nun die Norm.
Auch die Besteuerung ändert sich. Die Regelungen zu Pinel, Denormandie oder Malraux entwickeln sich weiter, was die Berechnungsregeln für steuerliche Vorteile und die Bedingungen für Investitionen betrifft. Die Steuern auf leerstehende Wohnungen, Zweitwohnungen oder Grundsteuern wiegen schwerer in der Bilanz der Vermögensstrategien. Jeder muss seine Pläne anpassen.
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Für einen detaillierten Blick auf die Auswirkungen des ALUR-Gesetzes in den großen Metropolen finden Sie die vollständige Analyse auf der Website 24 Actualités.
Welche konkreten Auswirkungen hat dies auf die Mietverwaltung und das Mietrecht?
Im Jahr 2024 zeichnet das ALUR-Gesetz die Spielregeln für die Akteure des Immobilienmarktes neu, sowohl für Fachleute als auch für Privatpersonen. Der Mietvertrag muss nun die Wohnfläche und die steuerliche Identifikationsnummer der Wohnung angeben. Ziel ist es, den Mietmarkt transparenter zu gestalten und die Verantwortung der Eigentümer zu erhöhen. Die Verwaltung einer Mietimmobilie wird zu einer Angelegenheit der Präzision: Die Mietpreisregulierung toleriert keine Ungenauigkeiten mehr, und die Kontrollen nehmen in Paris, Lille, Lyon und Montpellier zu.
Der Mietmarkt reorganisiert sich grundlegend, insbesondere für die Agenturen. Die Honorare sind gedeckelt, der Spielraum wird enger. Die möblierten Vermietungen unterliegen strengeren Vorschriften: verpflichtende Anmeldung, Einhaltung des jährlichen Quotas und die Verpflichtung, eine gesunde und angemessen ausgestattete Wohnung zu garantieren. Im Hintergrund kommt die universelle Mietgarantie wieder in die Diskussion, unterstützt von Mieter- und Eigentümerverbänden.
So wirken sich diese Entwicklungen auf jeden Akteur des Sektors aus:
- Vermieter: seine Mietvertragsmuster überarbeiten, die Anforderungen der Gutachten antizipieren, auf die steuerliche Konformität achten.
- Mieter: von besseren Informationen profitieren, einen erhöhten Schutz gegen Missbräuche genießen und leichter Zugang zur Mediation über die Schlichtungskommissionen erhalten.
- Immobilienmakler: neue Wachsamkeit bei den Verträgen zeigen, Schulungen besuchen, um über die neuesten Gesetze informiert zu bleiben.
Die Regeln rund um die Winterpause und die Räumungen entwickeln sich weiter: Die Fristen verlängern sich, die Mediation wird vor jeder gerichtlichen Maßnahme zur Norm. Der französische Immobilienmarkt tritt in eine Phase der Neuausbalancierung ein: Jeder Akteur passt sich an, überarbeitet seine Praktiken und bereitet sich auf die zukünftigen Veränderungen vor, die das ALUR-Gesetz verspricht.
Eigentümergemeinschaft und ALUR-Gesetz: Was sich in den Verpflichtungen und der Governance ändert
Das ALUR-Gesetz, Version 2024, bringt Strenge in die Welt der Eigentümergemeinschaften. Die Governance, die gestern noch zögerlich war, muss sich nun einem präzisen Rahmen fügen. Der mehrjährige Arbeitsplan wird für alle Eigentümergemeinschaften, die älter als fünfzehn Jahre sind, unverzichtbar. Er stützt sich auf das umfassende technische Gutachten und plant die notwendigen Eingriffe über ein Jahrzehnt. Ergebnis: eine strukturierte Verwaltung, vorausschauende Ausgaben und eine energetische Sanierung, die im Mittelpunkt der Prioritäten steht.
Die Eigentümerversammlungen können die Frage der Energieeffizienz und der Finanzierung gemeinschaftlicher Arbeiten nicht mehr ausklammern. Ab sofort muss jeder Eigentümer Stellung beziehen: Ein als lebenswichtig erachtetes Projekt abzulehnen, bedeutet, die gesamte Gemeinschaft Sanktionen, einer Abwertung des Eigentums und zukünftigen Kostensteigerungen auszusetzen.
Die Ausbildung der Verwalter ist nicht mehr diskussionswürdig: Sie wird verpflichtend und umfasst Themen wie Besteuerung, Verwaltung des kollektiven DPE oder den Übergang zur Energieeffizienz. Digitale Werkzeuge setzen sich durch: Online-Zugriff auf Dokumente, elektronische Abstimmungen, Echtzeitüberwachung der Arbeiten. Die Energieeffizienz beschränkt sich nicht mehr auf ein Schlagwort, sie strukturiert das Handeln. Eigentümergemeinschaften, insbesondere solche mit niedrigen thermischen Leistungen, werden ermutigt, aktiv zu werden, unterstützt durch öffentliche Programme wie Anah oder reduzierte Mehrwertsteuer.
Hier sind die Schwerpunkte, die sich für die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften abzeichnen:
- Mehrjähriger Arbeitsplan: Organisation, Prioritäten, Finanzierungssuche.
- Verstärkter Kontrollen der Verwalter: Ausbildung, Transparenz, digitale Transformation.
- Verpflichtung, die energetische Sanierung auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlungen zu setzen.
Der Kurs ist gesetzt: den gemeinschaftlichen Bau zu sichern, die Kosten zu begrenzen und die Eigentümergemeinschaft in die Dynamik der energetischen Transformation einzubinden. Die französische Immobilienlandschaft wird nie wieder ganz dieselbe sein.